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公共樓梯間不可占為私用

發布時間:2017年5月18日 瀏覽次數: 1364

許某與曹某同住某小區,居室相鄰,并共用一個樓梯平臺,平時兩家關系也不錯。該小區住宅在設計時,進戶門比樓梯墻體后移了1米,由此,在每戶住宅門前,多了約不到兩平方米的樓梯平臺。某一天,許某發現曹某在進行房屋裝修時,在住宅外側約1米處的樓梯平臺上新建了三扇大門,將部分樓梯平臺圈占了起來,新建的大門與樓梯墻體平直。由此,曹某新建的大門內多了不到兩平方米的使用面積。許某發現后,找到曹某,認為其圈占樓梯平臺,侵犯了其他共有人的合法權益,要求曹某恢復原狀。曹某則認為,新建的大門并未對許某構成妨礙,圈占的是曹某的套內面積,故不同意拆除。為此,許某、曹某兩人爭執不下。請問將公共樓梯間占為私有的行為屬于侵權行為嗎?對此法律上是如何規定的?

保安說法:

《物權法》第七十條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”根據本條規定,業主的建筑物區分所有權包括對其專有部分的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利。故每位業主對公共樓梯間有共用的權利。

在本案中,許某享有對建筑物專有部分的所有權,兢必然享有與其房屋相毗連的樓梯共用部分的共有權。建筑物區分所有權人通過房屋登記形式取得專有部分的所有權的同時,也就取得了附隨其房屋的共有份額。許某、曹某對各自住宅的套內部分享有專屬所有權,而對共用的墻壁、樓梯、樓梯平臺享有共有權,任何一方都不能占為已有。曹某將戶門的位置前移,占用樓梯平臺公用面積,而且將其作為自己專有部分加以使用,明顯已超出合理使用的范圍,從而侵犯了作為相鄰一方的許某對該共有面積所享有的權利。因此,曹某的上述行為構成侵權。

所謂建筑物區分所有權,是指某一幢房屋按其本身結構區分為各個獨立單位,每個單元均成立一個相對獨立的所有權客體,但區分為各個獨立單元的房屋,仍然構成一個整體,而且每個單元房屋及其使用都離不開整個房屋公用設施支撐的一種所有權形式。一般認為建筑物區分所有權人享有三個方面的權利:對專有部分享有的所有權,對共有部分的共有權,因共同關系所生的成員權。

(一)業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,有權對專有部分占有、使用、收益和處分。

(二)業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即業主對專有部分以外的共有部分,如電梯、過道、樓梯、水籍、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

(三)業主對建筑區劃內的共有部分的成員權,即共同管理權。業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。《物權法》規定,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會,選舉業主委員會,制定或者修改業主大會議事規則和建筑物及其附屬設施的管理規約,選舉業主委員會和更換業主委員會成員,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金,改建和重建建筑物及其附屬設施等。業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

業主的專有部分是建筑物的重要組成部分.但與共有部分不可分離,例如沒有電梯、樓道、走廊,業主不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分;沒有水箱,水、電等管線,業主無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。因此,建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性,故業主對專有部分行使所有權應受到一定限制。根據《物權法》業主行使專有部分所有權時,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。例如,業主對專有部分裝修時,不得拆除房屋內的承重墻,不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品,危及整個建筑物的安全,損害其他業主的合法權益。

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